IAM/Solopymes Tras el último informe de la Comisión Europea, que ataca directamente a las “cláusulas suelo” consideradas abusivas y por consiguiente nulas por los Tribunales Españoles y a la retroactividad (devolución) de las cantidades pagadas de más, muchas son las dudas que surgen a los clientes afectados y secuestrados por estas limitaciones a la bajada del tipo de interés aplicable a su préstamo hipotecario.Veamos algunas dudas y las respuestas que ALCESUELO nos da al respecto:
1.- ¿Qué son las “cláusulas suelo”?
Una limitación a la bajada del tipo de interés en los préstamos hipotecario a tipo variable. En las escrituras no figura el término “cláusula suelo”, sino redactado como “límite al tipo de interés variable”, “limite a la variabilidad” o “en ningún caso el tipo a aplicar no podrá ser inferior al 3% , 3,5% , 4,5% etc…Por esta razón, hay mucha gente que no sabía (o no sabe) que firmó esta cláusula.
2.- ¿Qué supone al mes tener una cláusula suelo?
Lo veremos mejor con un ejemplo. Una hipoteca a 40 años cuya deuda fuera de 120.000 euros, firmada en su momento a Euribor + 1%. Tomamos la revisión con el referencial de Octubre, que cerró a un 0,128%. Para hacer los cálculos resulta muy útil el simulador del Banco de España.Si tenemos una cláusula suelo del 3,5 %, la cuota que pagamos (desde hace años) es de 546,69 euros.Sin cláusula suelo, al cuota sería de 417 euros.La cláusula suelo nos supone, en el ejemplo, 132 euros más al mes, 1.584 euros al año.En la actualidad, con el Euribor en negativo el ahorro es superior.
3.- ¿Son ilegales las cláusulas suelo de las hipotecas en España?
En absoluto. Las cláusulas suelo en principio son legales y la Comisión Europea no ha dicho lo contrario en su informe. Lo que el Tribunal Supremo (TS), en su sentencia de 9 de mayo de 2013, dijo es que se considerarán abusivas las cláusulas suelo que no cumplan con una serie de requisitos, básicamente de transparencia y en especial aquellas que fueron incorporadas a las hipotecas no superando los controles establecidos en el ordenamiento jurídico español. Lo cierto, en todo caso, es que cerca de un 95% de las demandas de consumidores acaban en una sentencia favorable, es decir, casi la universalidad de los jueces aprecian su abusividad.
4.- ¿Las empresas y autónomos pueden reclamar que se les quiten las cláusulas suelo?
Por supuesto, puesto que a los autónomos y pymes se les han incorporado las mismas “cláusulas suelo” sin la debida información, ni el debido conocimiento del alcance jurídico y económico, ni la debida transparencia, ni advertencia notarial y con total carácter abusivo, aunque el procedimiento en la vía judicial es más limitada, ya que nos podríamos acoger al vicio en el consentimiento por falta de conocimiento, a las irregularidades definidas en la Ley de Condiciones generales de la contratación y poniendo especial atención a los controles establecidos por nuestro ordenamiento jurídico que no supere dicha hipoteca, en especial el de abusividad y de transparencia, pero no se pueden acoger a la Ley en defensa de los consumidores y usuarios de las cláusulas abusivas si se pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. No obstante se debe acudir a un abogado que analice el caso en cuestión, que valorará la naturaleza y conocimientos de los hipotecados (si es una persona física o jurídica, el tipo de actividad de la empresa…) y el proceso de comercialización de la hipoteca con cláusula suelo (si se firmó oferta vinculante, si hay documentos privados en los que se manifieste la existencia de estas cláusulas, etcétera).
5.- ¿Para poder reclamar, la hipoteca ha de estar sobre la vivienda habitual?
No. Lo importante es analizar si la cláusula suelo es abusiva, la garantía real no limita esta posible abusividad, sea una residencia, un garaje o un local comercial.Sin embargo, es posible que si demandamos tengamos otra acogida si la cláusula suelo está en un préstamo hipotecario para financiar un local o nave, que si ha sido para comprar la vivienda habitual, aunque nosotros pensamos que el ilícito civil está presente y el tipo de inmueble objeto del contrato hipotecario no desvirtúa tal ni debe restar ni limitar la defensa de sus legítimos intereses.6.- ¿Afecta la fecha de la firma de la hipoteca a la hora de reclamar?En principio, no. Los clientes que no podrían reclamar en base a ausencia de transparencia son todos a los que el banco sí cumplió con los requisitos que fija el TS; por otro lado, difícilmente se podrá reclamar si se firmó el préstamo hipotecario tras la Ley 1/2013 de 14 de mayo de 2013, ya que al acudir al notario el cliente tuvo que poner de puño y letra que conocía la existencia de esta limitación a la bajada del tipo de interés.
7.- ¿Qué dice la Comisión Europea sobre el tema?
El informe no es vinculante, pero tiene mucha importancia en cuanto marca su postura ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, órgano que decidirá realmente sobre esta cuestión. En esencia, la Comisión critica la jurisprudencia del TS y entiende que un tribunal nacional no puede limitar el alcance de la interpretación dada por el Tribunal de Justicia de la UE a una norma comunitaria. Si una cláusula se considera abusiva, “lo es desde el origen” y, por tanto, se considera como no puesta desde la firma del préstamo hipotecario. Contradice al TS que limitó al 9 de mayo de 2013 la fecha a partir de la cual un cliente puede reclamar al banco las cantidades pagadas de más. Si el Tribunal de Justicia de la UE dicta en la misma línea, los bancos deberán devolver las cantidades pagadas de más desde la firma del préstamo.
8.- ¿Puedo pedir al banco que me quite la cláusula suelo, ahora?
Sí, pero no por el informe de la CE que no cambia jurídicamente nada, de momento, sino en el caso de que considere que no se le informó adecuadamente de su existencia. Para que haya un cambio legislativo en España, hace falta que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la UE.Hay bancos que ya están quitando las cláusulas suelo de forma voluntaria, si bien no devuelven las cantidades pagadas de más, algunas lo hacen a cambio de que se les firme un documento en el que el cliente acepta no emprender ninguna reclamación respecto de este asunto en cuestión ni acciones judiciales futuras, en definitiva engañar y volver a limitar el derecho de recuperar “posiblemente a muy corto plazo” todo el dinero cobrado por el banco de forma indebida.Otros sin embargo dejan de cobrarla en las cuotas de sus clientes sin necesidad de firmar documento alguno con el único propósito de contener la oleada masiva de demandas y reclamaciones con el objeto de que cliente al que se le quita y se queda satisfecho… para que va a reclamar por su dinero, más si cabe cuando no conoce ni la tendencia actual tan favorable a los afectados ni todo el derecho que le asiste para hacer valer sus legítimos intereses. Pero esta situación les deja en una impás de inseguridad jurídica… porque y si vuelven a pasárselas al cobro.
9.- ¿Qué pasa si ya he demandado al banco?
En el caso de que se haya acudido ya a los tribunales, depende de cómo esté el trámite. Si ya hay sentencia, en aras de la seguridad jurídica dice el informe de la Comisión que regirá el principio de “cosa juzgada”, por lo que no se podrá volver a reclamar. Si la demanda está en trámite, dependerá de si el abogado pidió la retroactividad a la fecha de la hipoteca o solo a 9 de mayo de 2013 y de lo que dicte el juez.
10.- ¿Y si he firmado un documento privado con el banco?
Si el documento privado supone haber renunciado a entablar reclamaciones judiciales, no podrá reclamar ante los tribunales y no se podrá beneficiar de lo que acabe dictaminando el Tribunal de Justicia de la UE, en principio.Si tiene o sospecha tener una cláusula suelo, y ser uno de los casi 4 millones de afectados acuda directamente a ALCESUELO, ponemos a la disposición de cualquier afectado un equipo de abogados especializado en derecho bancario.
Si desea una cita para realizar un estudio gratuito y sin compromiso sobre su hipoteca, puede contactar con ALCESUELO en los teléfonos:682.15.25.59856.22.21.20615.45.35.02 O bien mediante correo electrónico a info@alcesuelo.com o nuestra web http://www.alcesuelo.com
