Hace algo menos de un año el Banco Central de Irlanda publicó un revelador informe en el que analizaba la evolución de los precios de la vivienda en los principales países de la UE desde el inicio de la crisis económica, financiera y de deuda allá por 2008. El estudio concluía que mientras en Irlanda, con un problema de burbuja inmobiliaria equiparable al español, los precios habían caído un 44,2% desde los máximos alcanzados en el fragor del boom, en España ese ajuste apenas había sido del 18,2%. El asunto no era menor e identificaba una de las principales razones que ha alimentado la desconfianza de los inversores internacionales hacia el mercado inmobiliario y aún hacia el sector financiero español. Se sospechaba que había un ajuste pendiente y se intuía que éste no se había realizado porque afectaba, esencialmente, a la banca. La reforma financiera ideada por el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha obligado a la banca, entre otras cosas, a aflorar todos sus activos inmobiliarios y a provisionarlos en sus balances con una cobertura creciente en función del riesgo. La consultora PriceWaterhouseCoopers (PWC) ha analizado la forma en que estos cambios regulatorios van a afectar al sector inmobiliario en los próximos años y ha concluído que “impulsarán ventas masivas por parte de las entidades financieras y, previsiblemente, un significativo ajuste de los precios”. PWC calcula que tras la última versión de la reforma financiera la banca tiene provisionado ya el 45% de sus activos inmobiliarios totales. ¿Qué significa esto? Pues que las cuentas de los bancos están supuestamente blindadas ante una eventual depreciación de casi la mitad del total del suelo y los inmuebles en sus balances. ¿Qué implica esto? Según PWC, que el incentivo para que se desprendan de los miles de pisos que mantienen bajo su titularidad es mayor, puesto que cualquier venta que cierren supondrá un ingreso para sus cuentas. Al incentivo económico o contable para poner sus inmuebles en venta, hay que añadir el puramente normativo derivado del Real Decreto que establece la constitución del llamado banco malo que acogerá los activos tóxicos de la banca. Éste establece, por ejemplo, la obligación de las entidades que hayan recibido ayudas públicas de vender al menos un 5% de sus activos cada año, lo que para PWC se traducirá a buen seguro en presiones a la baja sobre los precios. Una tendencia que también afectará, siguiendo el razonamiento de la consultora, a las entidades sanas que decidan segregar sus activos en sociedades de gestión de activos propias, ya que competirán por el mismo mercado que las anteriores lo que les obligará a ajustar los precios de venta. ¿Y la demanda? Bien. El futuro del mercado de vivienda en los próximos años se anuncia como un territorio hasta ahora inédito en España de amplia oferta a precios razonables e incluso bajos. La pregunta es: ¿hay demanda para esa oferta? Los datos del Instituto Nacional de Estadística revelan que hasta agosto se formalizaron 217.000 operaciones de compraventa de viviendas, un 16,3% menos que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el deterioro de la economía, la consolidación por encima del 50% de la tasa de paro juvenil (aparentemente el principal grupo demandante de vivienda) y las dificultades de acceso a la financiación bancaria, la constitución de hipotecas está cayendo un 30,9% anual según el INE, arrojan dudas sobre el comportamiento del sector. Según PWC, la demanda estructural de viviendas en España durante los próximos años fluctuará entre las 150.000 y las 200.000 viviendas. El stock de vivienda en la actualidad sería de 672.187
