No hace mucho tiempo que, cuando nos referimos a las hipotecas, el término más utilizado por los ciudadanos es el de “cláusula suelo”. ¿Qué es una cláusula suelo?Aunque existen muchas modalidades, es habitual que en las hipotecas se establezcan, por parte de los bancos, un interés fijo inicial durante un periodo que oscila entre 6 y 12 meses y que, transcurrido dicho plazo, sea un interés variable que, generalmente, es el euribor u otro índice de referencia como puede ser el IRPH, más un diferencial. La ya conocida cláusula suelo consiste en establecer un límite a dicho interés variable del que, en la mayoría de los casos, no se percata el deudor hipotecario de tal forma que, cuando el índice de referencia se sitúa por debajo del tipo mínimo establecido mediante la cláusula suelo, automáticamente se le aplica ésta, con lo que el consumidor nunca se podrá beneficiar de las sucesivas bajadas de tipos de interés.¿Existen otras anomalías distintas a la cláusula suelo?
Si. Suele existir otras anomalías como son cláusula suelo/techo desproporcionado o irreal, puede faltar la advertencia explícita y concreta del notario que autoriza dicha escritura sobre las consecuencias, tanto jurídicas como económicas, de la cláusula suelo para el deudor hipotecario, ausencia de oferta vinculante o anómala, intereses moratorios excesivos, redondeos al alza, ausencia de comparativa con otros productos bancarios de la misma entidad, ausencia de simulación, a corto plazo, del comportamiento del tipo de interés establecido, etc, en definitiva, todo aquello que considera el Tribunal Supremo que falta a la buena fe del Banco en la contratación del préstamo hipotecario.
Además de éstas anomalías, ¿existen otras diferentes a las mencionadas?.
SI. A veces las hipotecas tienen un índice de referencia que no son el euribor sino el IRPH Cajas, IRPH Bancos, CECA, IRPH Conjunto de Entidades, son los más frecuentes. Estos índices de referencia, además de sufrir las anomalías indicadas anteriormente, especialmente las que afectan al vicio del consentimiento del deudor hipotecario, han sido impugnadas con éxito ante los Tribunales de Justicia, entre otras motivos porque es tanto como dejar a merced de los bancos que pueda modificar al alza, en cualquier momento, el tipo de interés establecido en la hipoteca, con lo que se produce una variación sustancial, impuesta unilateralmente por las entidades bancarias, que encarecería el préstamo y, por tanto, perjudicaría gravemente el bolsillo del deudor hipotecario.Además, excepto el IRPH Conjunto de Entidades, el resto de índices de referencia han desaparecido desde 1 de noviembre de 2.013 por lo que no son aplicables en ningún caso.
¿Quiénes tienen la condición de consumidor?
Conforme a la Ley General para la protección de los Consumidores y Usuarios, tienen la condición de consumidor, las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva, de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden. No tendrán la consideración de consumidores o usuarios quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.
¿Esto significa que solo pueden reclamar los consumidores?
NO. Una cosa es ser o no ser consumidor y otra muy distinta es que, no teniendo la consideración de consumidor, sea objeto de engaño por la entidad bancaria.En éste sentido, las empresas también pueden ejercer sus derechos frente al banco por las llamadas prácticas abusivas y/o con falta de transparencia, si bien, no en base a la protección que despliega la Ley General para la protección de los consumidores y usuarios sino en base a la Ley sobre condiciones generales de la contratación y cuantas otras disposiciones legales le son aplicables. Ya se disponen de bastantes sentencias favorables a empresas y así lo deja entrever el TS en la sentencia de 9 de mayo de 2.013.Es decir, pueden ejercitar sus derechos ante los tribunales, tanto los consumidores y usuarios, como los autónomos y empresas aunque no tengan la consideración de consumidores.Además de la declaración de nulidad de la cláusula suelo, ¿se puede solicitar la restitución de las cantidades cobradas de más por el banco?SI. Sin duda. El TS ha dejado muy claro que deben ser objeto de restitución las cantidades que hayan sido cobradas de más por el banco, por aplicación de la cláusula suelo, tras la declaración judicial de nulidad en sentencia.A pesar de todo, los bancos están ahora contactando nuevamente con los clientes para ofrecerles arreglos igualmente abusivos?
Efectivamente. Suelen persuadir a los consumidores invitándoles a que firmen un documento por el que se comprometen a minorar un poco los intereses con la condición de que no interpongan demanda por cláusula suelo, bajo la promesa de eliminarla en 3 o 4 años. Incluso llegan a “no aplicar” la cláusula suelo, lo que comunican de palabra. De ésta manera, siguen realizando prácticas abusivas y, en algunos casos consiguen neutralizar la acción judicial o, cuando menos, intentan debilitarla para que, los deudores hipotecarios no les reclamen así las cantidades cobradas de más por la entidad bancaria, ni tengan que hacer frente a las costas judiciales.Aceptar ésta situación, supone que quede a merced de la entidad bancaria la aplicación o no de la cláusula suelo, no produce efectos frente a terceros y determina una grave inseguridad jurídica para el deudor hipotecario.Es decir, es como tapar una situación de abusividad del banco sobre el consumidor o usuario, con otra abusividad que a veces puede entrañar tintes o connotaciones delictivas.
En éstos casos, ¿cual sería la mejor recomendación para los consumidores, usuarios, autónomos y empresas?Que no firmen absolutamente nada con la entidad bancaria antes de estar debidamente asesorado y que, si le han dejado de aplicar la cláusula suelo, que reclame las cantidades cobradas por el banco de más a los deudores hipotecarios, por lo que le invitamos a que se pongan en contacto con ALCESUELO donde le informaremos y asesoraremos gratuitamente de los pasos a seguir. ¿Qué servicios concretos ofrece la Plataforma ALCESUELO a los consumidores y usuarios de hipotecas:
1. Alcesuelo pone en contacto al consumidor con el Bufete Montes González para la primera consulta informativa y estudio de la documentación, de forma gratuita.2. El despacho de abogados realiza una estimación de sus posibilidades de éxito.3. Hace el requerimiento previo al Banco, antigua caja de ahorro o entidad financiera, igualmente de forma gratuita.4. Mantiene informado a todos los consumidores inscritos en la pagina web de alcesuelo, sobre las noticias más actualizadas sobre la evolución de los procedimientos sobre cláusula suelo, abusivas o con falta de transparencia y aquellas otras malas prácticas bancarias que interesa conocer a los consumidores.
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¿Cómo se pueden poner en contacto con ALCESUELO los consumidores o usuarios?En primer lugar, accediendo a la página web www.alcesuelo.com para conocernos y, posteriormente, llamando a los teléfonos 856.22.21.20, 615.45.35.02 ó 682.15.25.59.
